林峰视点：享老度假旅游开发运营秘籍(林峰：享老产业、度假型养老与分权宝。)

百科 2024年12月07日 12:45 19 垒纶

导语：产业，顾名思义，主张老年人“享受生活，享受他们自己一生辛勤劳动成果”。在当今中国社会，特别是大中城市，物质文明日渐丰富，但精神文明却相对匮乏，人口老龄化问题日趋严重，而“421家庭”模式不堪重负的情况下，“享老主义”应运而生，已上升为国家关注的问题。认为养老在开发时，需要认清一个本质、发展两个架构、做好四大配套、植入六大要素。

享老人群

享老人群是指年龄55-75岁的年轻老人和老人，享受人生的新阶段——老年生活，促进了享老产业链的形成。享老度假，是一种创新性的生活方式和旅居享老模式，让老人在安全、轻松、私密、整洁、舒适、和谐的环境下，体验休闲度假、旅居交友等活动的乐趣，从而心情愉悦，享受“旅游+居家+度假+享老”的生活式度假，以及旅居度假带来的快乐，提高老人晚年生活质量。

数据：中国已经进入老龄化时代，养老问题形势严峻，据统计，截至2021年底，我国60岁及以上老年人达到2.67亿，占总人口的18.9%，其中65周岁及以上老年人口20056万人，占总人口的14.2%。人口预测结果显示，2030年、2040年、2050年我国60岁及以上老年人口数量将分别达到3.71亿人、4.37亿人和4.83亿人。健康养老市场人口基础庞大。

享老是一种服务模式

一直以来，大众都把退休以后的老年生活叫做养老。林峰院长认为，“养老”给人的感觉是在慢慢等待死亡，而“享老”是享受老年，享受人生的新阶段。享老是享受老年生活的组织方式，享受老年生活是一种服务模式。其服务模式该如何与地产结合，如何与生活方式结合，是享老产业需要解决的问题。

1、适老：为老人方便提供的条件；

2、老年社群生活：旧社群+新社群+G.O；

3、G.O（Gentle Organizer）：亲善的组织者，达人+公关；

4、老人度假生活：三避三养“避寒避暑避霾养心养疗”；

5、家庭度假互动：亲子度假、三代度假、四代度假…；

6、城市社会生活配套：医院、综合商业、菜市场、金融、文化娱乐等；

1、享受生活为目标，用尽财富，保障品质——理财与保险；

中国家庭如果有一套房子，按传统观念，卖房度假是不太可能的。而如果有两套，可以以房子所得的财富来享受度假。

2、享受旅居度假，追逐阳光与温暖，四海为家——全球连锁；

这是养老的追求，也是享老的核心目标。追逐阳光，首先是避寒，其次是避暑，避雾霾是我们今天人造出来的一个困境。气候是的追逐度假的一个要素，服务条件是另一个要素。

3、享受运动休闲、养生、养心、康复治疗结合——大康疗服务体系；

运动是生理，养生是心理。这些服务如何构建出一套模式，在不同项目中体现各自的特色价值，构成了整个度假模式的重要部分。

4、享受家庭人伦幸福，亲子、亲孙、三代四代同乐——四代综合休闲度假服务体系。

中国人是以家庭为核心的人伦思想，喜欢亲子、亲孙，三代、四代同乐。不是四代同堂，享受养老生活品质，而是四代同乐，享受享老生活架构。因此，全生命链全周期的住宅，已不符合时代的规律，它有一定价值，但是不是时代的主导方向。

这条新的产业发展思路，实际上是一条“结”富济贫之路。他颠覆了传统养老思维，改革了原有发展模式，是一次养老“产业革命”！给政府解决了养老难题的同时，为企业指明了方向。通过政府与企业的双重补贴，为百姓送了实惠，化解社会矛盾，给社会增添了安定。发展“享老”产业，一举四得！

所谓“结”富，即是“结”集一批中国先富起来的高收入老人，以他们为核心，打造一批特点突出、形式多样的高端“享老”服务平台，提供供需对路的“享老”产品，为企业谋取利益；所谓济贫，即是用“结”富之部分盈利，改善提升一般养老群体的基础条件与服务水平，形成各取所养、以富济贫、和谐共赢的良性产业循环。这样的老人群体基数可观，为中国“享老”产业发展奠定了坚实资源基础。

享老度假开发模式

绿维文旅将享老度假总结为“2+X+Y”模式（详见图）。取养老和度假二者的核心部分，并通过专业化打造、产业化融合使传统的养老社区进行了突破性的变革——让配套成为“主套”、让配套自我造血、让消费拓展延伸、让商业模式优化、让开发风险降低，进而形成一个高尚生活空间、一个高端生活区、一个文化聚集区、一个局部的商业聚集区。

图7-6-9 享老度假模式

养老度假在开发时，需要认清一个本质、发展两个架构、做好四大配套、植入六大要素：

01一个本质——养生养老度假综合体

度假型养老是以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假功能为主导、以为手段、以旅游地产产品为核心、以高品质服务为保障的养生综合体。

生态资源是度假型养老项目打造的前提，泛资源如何转化成具有吸引力的产品是其核心指向。
养生养老是度假养老项目的根本宗旨，仅仅做养老，不利于商业模式的优化，由养老衍生养生、由养生延伸至养心，才能更广泛地吸纳消费群。
休闲度假功能是主导，融合观光、游乐、运动养生、度假、体验、居住等多种旅游功能，并不是各功能的简单大糅合，而是侧重打造其中某一项或几项功能。
综合开发是手段，包括土地的综合开发、产业的综合发展、功能的综合配置、配套的综合建设、目标的综合打造。以旅游地产产品为核心，包括两个相对独立的板块，即养老地产和度假地产。
地产板块包括地产、休闲商业地产（商街）、休闲住宅地产三大核心类别，及其他特色主题地产如创意地产等。
以高品质的服务为保障，指的是度假型养老项目要拥有超越一般和养老社区的较高品质的服务（包括旅游服务与公共服务）作为保障。

02 两个结构：度假和养老

度假和养老两个结构板块既相互独立，又彼此交融。度假型养老项目把传统的养老社区项目的休闲板块进行了专业化的系统升级，使其不但成为养老板块的必要配套，而且成为可以独立运营的盈利模块，成为养老社区和外界沟通的主要路径，成为保证养老社区活力的源泉。

03 四大配套：养老专项配套、度假配套、旅游配套、休闲配套

养老专项配套主要指的是五心——居住中心、服务管理中心、健康护理中心、文化教育中心、商业娱乐中心。面对中高端游客的度假配套主要指的是会所集群——主题会所区、主题娱乐区、主题会议区、主题疗养区。面对大众的旅游配套主要指的是主题景观区（标志性景观）、特色购物区（风情街）。面对家庭型的休闲配套主要指的是家庭休闲、家庭和科普教育等。

04 六大植入：文化植入、金融产品植入、互联网智能化技术植入、环保技术植入、健康产业链导入、会员模式导入

文化植入是度假型养老项目取得突破的关键，这里的文化不但指的是传统的孝文化和长寿文化，更重要的是地域文化，同样也指时尚的休闲文化。
金融产品指的是对于较大面积的养老综合体而言，导入金融产品，才能让产业链更加富有活力。
智能化技术指的是ICT系统：云计算、物联网、互联网、通讯网、人工智能等，打造高效的智能办公中心，成就智慧社区。
环保技术的植入主要指的是注意可再生能源的利用。
健康产业链导入，除了蓝卡等外在技术和资源的嫁接利用，同时对服务养老模块的健康管理中心和青春修复中心如羊胎素等技术，进行产业化培育。
会员制的导入指的是营销层面。

除了上述的规划基本原则外，在养老板块的细节上，还应时刻追踪国际先进科技，提升服务水平。在老年公寓的设计上，考虑对应老龄化的事项，如从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全热电源）、管理员或生活援助顾问等方面，对应老年人日常生活能力日益降低的特点，确保入住者日常生活的安全性，做到紧急时刻可以立即采取措施。

享老度假产品类型

1、享老产品类型

当下“享老”产品主要参考以下两种形式：

（1）“享老城”模式：“享老城”是有钱、有闲、有健康老年人群的高端消费场所；是“享老”老年人群高端社交及再创财富的平台。可在北京、上海、广州等一线城市，先行“享老城”规划建设试点，取得成功经验后，再在全国逐步推开，二、三线城市参照此模式探索推进。

（2）“旅居享老”模式：“旅居享老”是一种生活方式，代表的是积极、乐观、向上的生活态度，享受旅居度假，追逐阳光与温暖，四海为家，这是“享老”的追求，体现了老人“享老”能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。

2、享老产品体系

一个“无缝”的“享老”产品流程回路，是以乐居的养老住宅为基础，以专业化老年医院、健康管理中心为保障，配套老年营养食疗和轻运动健身设施，通过养生养心配套提升品质，通过健康论坛、老年大学提升软性服务高度，形成一个完整的“享老”产品回路。

专业化的养老社区需要配备七大专业化养老模块：居（老年住宅）、医（老年医疗）、管（健康管理）、食（营养配餐）、学（老年大学）、议（老年论坛）、乐（养老公园）。

七大养老模块

居——老有所居

该功能产品主要解决老年人日常居住功能，以专业化角度设计符合老年人生理、心理需求的住宅，注重生态与景观设计。需要配置自助型老年公寓（Independent-living）、介助型老年公寓（Assisted-living）和介护型老年公寓（acute-care）三种护理程度逐渐增加的老年公寓类型。

医——老有所医

医疗板块是专业化养老社区必备内容，也是体现养老社区专业性的重要衡量标准，需要与知名老年医院合作进驻，建设专业化的老年医院，提供身体深度检查、运动治疗、康复训练、心理治疗、言语治疗、特别护理等方面医疗服务。

管——老有所管

老年人日常的健康管理是保障身心健康的重要内容，要与老年医院结合，配套老年人日常健康管理服务中心，建立智能化、全程化、全面化管理机制，建立老年健康管理数据库。

食——老有所食

针对每个人老年人健康状况、饮食偏好，依据健康调理方案，提供定制老年营养套餐；定期更换营养套餐内容，提供多种可选择营养套餐；提供365天一日三餐的健康定制，根据个人的身体状况，制作个性化膳食，严守健康的食品观。

学——老有所学

以老年俱乐部形式进行组织，采取从老年群体中选取教师，各展其能，互相学习的模式。

议——老有所议

以老年健康、老年养生为主题，以养生文化、长寿文化、老年生理健康、老年心理健康等为主要内容，成立老年健康论坛。

乐——老有所乐

以老年户外健康为主线，以仙道养生文化为脉络，以生态景观、养老和长寿文化小品雕塑为氛围，以老年健身设施、户外娱乐设施、户外社交设施、户外调理设施为内容，建设转为老年户外健康服务的配套设施。

图片来源：摄图网

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2015年12月4日-6日，由中国房地产业协会、江苏省房地产业协会、澳洋联合主办的第四届“中国老年住区项目开发运营经验交流大会”召开。众多房地产企业围绕中国老年住区项目的开发运营进行了讨论。院长林峰博士受邀出席本次交流大会并作主旨演讲，林峰院长以《产业、型与分权宝》为题，分析了享老产业以及度假型养老产业现阶段模式及存在的问题，创新性地提出以“共享产权、以房养游、玩转全球”为理念的分权宝模式解决度假型养老问题，实现老年人享老的目的。

一、“享老”是一种服务模式

享老配套条件，主要包括以下六方面：

1、适老：为老人方便提供的条件；

2、老年社群生活：旧社群+新社群+G.O；

3、G.O（Gentle Organizer）：亲善的组织者，达人+公关；

4、老人度假生活：三避三养“避寒避暑避霾养心养疗”；

5、家庭度假互动：亲子度假、三代度假、四代度假…；

6、城市社会生活配套：医院、综合商业、菜市场、金融、文化娱乐等；

享老模式的核心主要体现在以下四方面：

1、享受生活为目标，用尽财富，保障品质——理财与保险；

中国家庭如果有一套房子，按传统观念，卖房度假是不太可能的。而如果有两套，可以以房子所得的财富来享受度假。

2、享受旅居度假，追逐阳光与温暖，四海为家——全球连锁；

这是养老的追求，也是享老的核心目标。追逐阳光，首先是避寒，其次是避暑，避雾霾是我们今天人造出来的一个困境。气候是的追逐度假的第一个要素，服务条件是第二个要素。

3、享受运动休闲、养生、养心、康复治疗结合——大康疗服务体系；

运动是生理，养生是心理。这些服务如何构建出一套模式，在不同项目中体现各自的特色价值，构成了整个度假模式的重要部分。

4、享受家庭人伦幸福，亲子、亲孙、三代四代同乐——四代综合休闲度假服务体系。

二、度假型养老——第四代养老模式

在经历了第一代的政策型养老院模式、第二代的企业公寓型养老模式和第三代的社区型养老模式后，尽管当下的诸多养老模式各有千秋，但不约而同的呈现高端化、休闲化、产业化的度假时代特征。大众度假时代下，以休闲式养老、候鸟式养老、城郊二居所养老为主要形式的养老，将成为未来一段时期内中国养生养老的重要形态，把这种养老业态即 “度假型养老”称为第四代养老模式。

度假型养老的基础是度假，适老结构下如何进行度假和开发运营？度假型养老有哪些特点？

1、大众度假时代下的养老趋势

新时期养老四大趋势